La vacance des bureaux en Ile-de-France a atteint des niveaux records, dépassant les 4,4 millions de mètres carrés. Alors, que faire de ces espaces inutilisés ? La solution évidente serait de les transformer en logements pour répondre aux besoins considérables de la région parisienne. Cependant, cette transformation est entravée par divers obstacles.
Depuis la crise du Covid-19, le secteur de l’immobilier en Ile-de-France est touché de plein fouet par la vacance immobilière. Selon l’Institut Paris Région (IPR), la région compte actuellement plus de 4,4 millions de mètres carrés de bureaux vacants, soit une augmentation de 60% depuis 2019. Les raisons de cette situation sont multiples : la baisse d’activité due aux confinements et à la pandémie, mais aussi la réduction des surfaces de bureau grâce au flex office et au télétravail.
La reconversion de bureaux en logements, une tendance en pleine expansion
Face à cette situation, la reconversion de bureaux en logements apparait comme une solution prometteuse. En effet, les besoins en logements en Ile-de-France sont considérables. Cependant, cette transformation est encore entravée par des obstacles divers. Malgré cela, la tendance est en pleine expansion, comme l’explique Joachim Azan, PDG de Novaxia, une société spécialisée dans la reconversion de bureaux.
Les entreprises adoptent le télétravail
Selon une étude de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la mise en place de deux jours de télétravail dans 4 entreprises franciliennes sur 10 libérerait 3,3 millions de mètres carrés. Ce phénomène pousse les entreprises à chercher des espaces de travail plus petits et mieux situés, proches des transports en commun, mais de meilleure qualité.
La tendance est progressive mais perceptible, les entreprises sont de moins en moins gourmandes en termes de surfaces et libèrent petit à petit des locaux de plus en plus difficiles à remplir. Selon CBRE, ces besoins ont été réduits, en moyenne, de 15 à 20% par entreprise, ce qui est considérable à l’échelle de l’Ile-de-France et ses 55 millions de mètres carrés de bureaux.
Cette tendance est particulièrement sensible dans certains secteurs, tels que la Défense, qui voit son taux d’occupation plonger à 20% de bureaux vides, contre seulement 7% en moyenne en Ile-de-France et 2,5% à Paris intra-muros. Les propriétaires des tours du quartier d’affaires sont prêts à faire des concessions importantes pour conserver leurs occupants, comme offrir des loyers négociés ou des franchises de plusieurs années.
La frugalité écologique à l’épreuve
La réduction de l’espace nécessaire aux entreprises se heurte à deux autres problématiques : la nécessité d’une frugalité écologique accrue et la demande croissante de logements. Démolir les grandes tours vides pour construire autre chose n’est plus envisageable aujourd’hui, car cela génère une consommation de carbone trop élevée et va à l’encontre des objectifs ZAN et ZEN (zéro artificialisation nette et zéro émission nette) fixés par les autorités publiques.
Parallèlement, les besoins en logements dans la région n’ont jamais été aussi mal satisfaits par la construction. En effet, le nombre de permis de construire accordés est au plus bas, ce qui est à l’origine d’un manque important de logements. À la fin de l’année dernière, le nombre de logements commencés (environ 95 000) a même dépassé celui des permis de construire accordés (environ 90 000), à l’exception de la période pandémique. Il est donc facile de faire le lien entre les excès d’espace inutilisé d’un côté et les besoins non satisfaits en logements de l’autre.
Pendant huit ans, seulement 1 900 logements transformés ont été autorisés chaque année en Île-de-France, principalement à Paris et en petite couronne. Les opérations de reconversion sont un peu moins coûteuses grâce au prix élevé au mètre carré. Cependant, les études pour les reconversions se multiplient actuellement. Bouygues lancera la semaine prochaine sa filiale spécialisée dans la reconversion, Coverso. À Pantin, la société immobilière 3F Île-de-France a transformé un bâtiment de bureaux de 6 000 mètres carrés en un immeuble de 70 logements il y a quelques mois. La transformation permet un gain carbone de l’ordre de 40%.
La reconversion des bureaux en logements en Île-de-France est un mouvement encore timide mais qui tend à se développer. Les avantages environnementaux et économiques de cette reconversion sont évidents, mais des obstacles subsistent, notamment les coûts supplémentaires liés à l’adaptation des structures existantes et les réticences des communes à accorder des permis de construire. Toutefois, avec l’arrivée de nouveaux acteurs tels que la filiale Coverso de Bouygues, et une prise de conscience croissante de la nécessité de lutter contre l’artificialisation des sols, on peut espérer que cette tendance se poursuivra et contribuera à répondre aux besoins de logements tout en préservant l’environnement.
